Morar na cidade: convívio social e racionalidade urbanística

Por Manoel Ribeiro*

Como os projetos de habitação reconhecem e articulam (ou não) essas múltiplas dimensões – cidadã, econômica, social, cultural etc)? Sempre que ouço a palavra “racionalidade” sinto uma certa inquietação.

Quando a tal “racionalidade” vem adjetivada, a coisa melhora um pouco, mas continua a parecer um artifício para desqualificar outras “racionalidades”. Quando se trata de “racionalidade urbanística” eu fico mais confuso, pelos múltiplos interesses que a expressão pode envolver.

Quando associamos “racionalidade urbanística” à programas habitacionais, ai então eu piro. Vou tentar me explicar.

O acesso à Cidade obedece a três ordens de “racionalidade”:

a)    A “racionalidade“ de mercado, inscrito na normalidade urbanística e jurídica, e obedecendo a uma distribuição populacional relativa aos valores do solo e ao poder aquisitivo dos clientes/consumidores, podendo gerar aquisições para uso ou como investimento;

b)    A “racionalidade“ da necessidade, dentro de esquemas de informalidade, nas periferias  e em terrenos urbanos esquecidos, de reservas ou risco, com formas forjadas no confronto entre necessidades e possibilidades, fruto de iniciativas coletivas ou individuais. Representa 50% do total das habitações da AL;

c)    A “racionalidade“ de Estado, fruto dos programas habitacionais oficiais, onde são definidos os locais e os públicos alvo a serem atingidos.

Sobre essa terceira racionalidade (de Estado/Programas Habitacionais) é que vou tecer alguns comentários, para provocar reflexões.

No Brasil, o Censo indica que uma em cada dez residências formais está desocupada, o que dá aproximadamente 6 milhões de residências fechadas, número semelhante ao apontado como “déficit” habitacional brasileiro, apontado nas exposições de motivos dos programas habitacionais de governo.

Na Grande BBAA existem cerca de 864 favelas (vilas miséria), onde vivem 1 milhão de pessoas (10% da sua população), enquanto na Argentina, como um todo, existem 2,5 milhões de residências desabitadas.

Nas periferias da Grande BBAA, brigam por espaço os condomínios fechados (coutries y Barrios cerrados) e as favelas de periferia. As 864 favelas ocupam 6.484 ha, com uma densidade de 164 hab./há. Já os coutries são 565 e ocupam 40.000 ha (o dobro da área de BBAA) com uma densidade de 8 hab./ha.

Nas encostas do Rio de Janeiro as ocupações faveladas e aquelas de classe média, apresentam números bastante semelhantes.

Aí vai uma primeira provocação: que racionalidade será essa, que atinge igualmente BBAA e RIO?

Na Argentina, o Governo Cristina lançou um programa de fomento à produção de 400 mil habitações populares. No Brasil temos o Minha Casa Minha Vida.

Já que temos “problemas” semelhantes, a que “racionalidade” esses programas habitacionais responderão?

Na minha maneira de ver, tanto lá, como cá, enfrentar programas habitacionais não pode se restringir a dar um teto para aqueles que mais o necessitam. Uma ação desse porte e natureza abre a oportunidade de estende-la no sentido de organizar os aglomerados urbanos, de modo a adequá-los ao tempos de mudanças climáticas que vivemos.

Nesse importante momento para a humanidade, é preciso que se discuta, além de fontes renováveis de energia, novos paradigmas econômicos para frear o consumismo irresponsável, causador da delapidação dos recursos naturais e da produção acelerada de sobras e dejetos.

Nesse momento, os profissionais envolvidos nas tentativas de entendimento do papel das cidades contemporâneas, já concordam com alguns pontos básicos:

. as cidades devem ser mais densas e compactas, de modo rentabilizar a infraestrutura instalada e a evitar os avanços sobre as terras produtivas e florestadas;

. as cidades devem ser polinucleadas e com usos diversificados, de modo a economizar energia evitando grandes deslocamentos para resolução das necessidades cotidianas;

. as cidades devem prover uma distribuição mais equânime de equipamentos sociais, serviços urbanos e áreas públicas de modo a torna-las mais justas e seguras para todos.

Para mim, essa é uma “racionalidade” que faz sentido. Mas os grandes programas de produção de habitação social sempre correram o risco de funcionar justamente no sentido contrário dessa racionalidade. Aqui, será preciso voltar aos anos 1970/80, recuperando a memória da atuação do BNH, que gerou uma dinâmica particular de produção do espaço urbano, em todo o Brasil.

Funcionando como banco de segunda linha, o BNH repassava recursos do FGTS para as Companhias Estaduais de Habitação que contratavam empreiteiros privados para produzir os conjuntos habitacionais.

Nós urbanistas pleiteávamos que esses conjuntos fossem construídos nos “vazios urbanos”, dentro da malha consolidada da cidade, já dotados de infraestrutura e próximos a equipamentos sociais. Acreditávamos que essa política, além de rentabilizar a infraestrutura instalada,  manteria uma desejável diversidade sócio-econômica e cultural, boa para a cidade e para as possibilidades de mobilidade social dos beneficiários do programa.

Mas as Companhias Estaduais de Habitação não achavam prático administrar uma série de contratos de pequena monta, e fiscalizar uma miríade de obras espalhadas pela cidade. Seu ideal eram grande contratos, grandes empresas e grandes conjuntos, perfeitamente homogêneos de uso exclusivamente habitacional.

Nós argumentávamos que muitos pequenos construtores gerariam mais empregos do que umas poucas grandes construtoras, em geral utilizando tecnologias capital intensivo.

Mas prevaleceu a “racionalidade operacional”. A opção pelos grandes conjuntos exigiu a busca de grandes glebas, só encontráveis nas periferias urbanas, cujas compras eram justificadas pelos preços de metro quadrado mais baixos. Essas glebas eram,  quase sempre, adquiridas por especuladores, anteriormente ao anúncio dos projetos.

Esses terrenos, distantes da malha urbana consolidada, necessitavam de investimentos dos municípios para levar até lá a infraestrutura e os equipamentos sociais necessários, neutralizando as vantagens dos valores mais baixos pagos pelo terreno.

Tais investimentos acabavam ainda por valorizar as terras intermediárias, localizadas entre os novos conjuntos e a cidade, inviabilizando a construção de casas populares nesses espaços intermediários, replicando o processo de expansão de novas periferias para dar continuidade às construções de interesse social.

Essa rotina de “organização expansiva” do espaço urbano, desenvolvida por um órgão estadual (Companhias Estaduais de Habitação) passava por cima da atribuição constitucional dos municípios sobre o planejamento do uso do solo, estendendo as cidades de modo desordenado e anti-econômico.

Era a prevalência da racionalidade do interesse privado, sobre aquela do interesse público. Do ponto de vista das populações que iam morar nesses conjuntos, a mudança para a periferia distante trazia muitos inconvenientes: pressionava os orçamentos familiares com novos gastos de transporte de longa distância; aumentavam o tempo gasto nos movimentos pendulares residência/trabalho, com a conseqüência queda da produtividade; impediam ganhos dos outros membros das famílias, em serviços informais nas vizinhanças, nesse caso tão pobres quanto eles; criavam novas despesas com o pagamento mensal das cotas dos financiamentos; conviviam com novos sistemas de relações de vizinhanças condominiais, com as quais não estavam acostumadas.

Lá se foi a “racionalidade social”.  No campo macro-econômico, o mercado de capitais e financeiro, que até 1972 vinha oferecendo rentabilidade bastante alta, entrou em crise, encerrando mais um ciclo de bonança. Assim, os capitais especulativos que ali transitavam migraram para o setor imobiliário, especificamente para as faixas superiores desse mercado, nos bairros melhor localizados nas cidades.

Nessa época, era tal o movimento especulativo que inventou-se a “habitação papel”, representada por títulos de direitos de compra de residências que não haviam sequer  iniciado a construção. Esses papeis mudavam de mãos 4 ou 5 vezes, sempre a preços crescentes, até chegarem a alguém que iria utilizar o imóvel para fins habitacionais ou alguém que não conseguia vender seus direitos a preços compensadores – o então chamado “mico”.

Como conseqüência subsidiária, com a conivência dos legisladores urbanos de então, houve uma severa descaracterização dos bairros da zona sul do Rio, na então apelidada “Era Sergio Dourado”.

Como era possível prever, esse processo produziu uma irradiação da valorização em direção às outras faixas de mercado, passando pelos bairros de classe média e chegando às periferias.

Do ponto de vista da economia da produção habitacional, esse mesmo processo elevou os preços dos insumos básicos (materiais, mão de obra e terrenos) trazendo enormes dificuldades para a continuidade dos programas habitacionais de interesse social.

Isso é mais ou menos o que está acontecendo agora, no Rio de Janeiro – o mercado financeiro e de capitais apresentam rentabilidade pouco atrativa e o mercado imobiliário está aquecido, inclusive por conta dos eventos internacionais programados para 2014 e 2016.

O caderno imobiliário d´O Globo de domingo 05/08, anunciou que os imóveis da zona Norte vem subindo de preço, enquanto que aqueles da Zona Sul tiveram seus preços estabilizados, provavelmente porque “bateram no teto”, isto é – o mercado não está mais disposto a pagar tais valores superestimados.

Encerrando, gostaria de lembrar um episódio de quatro ou cinco anos atrás, quando num seminário URBAN AGE, da London School of Economics, em São Paulo, respondi a um aparte do jornalista e educador Gilberto Dimenstein, que acusou os urbanistas de produzirem cidades pouco “racionais”.

Na ocasião, respondi que as equipes urbanísticas são multi-disciplinares, envolvendo geógrafos, antropólogos, engenheiros sanitaristas etc, não cabendo culpar apenas uma categoria profissional.

Disse também que, longe da prática renascentista, revivida pelo ideário modernista (Brasília, Barra da Tijuca e Palmas), já há algum tempo os urbanistas estão alijados da produção das cidades. Na realidade, quem desenha as cidades contemporâneas é a “mão invisível”, subordinando-as à “racionalidade do mercado”.

*Manoel Ribeiro é arquiteto e urbanista